به گزارش خبرنگار پایگاه خبری – تحلیلی مفتاح علوم انسانی اسلامی؛ حجت الاسلام والمسلمین محسن قنبریان، محقق حوزوی در یادداشتی به بررسی موضوع مسکن پرداخت که متن آن بدین شرح است؛

فقر مسکن؛ درد و درمان!

دو شاخص فقر مسکن:

1بد مسکنی: عدم دسترسی به: آب سالم، سرویس بهداشتی، فضای کافی، مصالح با دوام، امنیت در تصدی و...

بد مسکنی در روستاها و مناطق محروم (هرمزگان و سیستان و...) بیشتر است(تصویر۱)

در فقرا دو برابر غیر فقرا، بد مسکنی هست(تصویر۲)

سکونت غیر مقرون به صرفه: وقتی بیش از ۳۰٪ هزینه خانواده برای مسکن باشد!(تا ۲۰٪ از هزینه خانوار، مقرون به صرفه است)

وضع ایران در مقایسه با کشورهای همکاری و توسعه اقتصادی بسیار بد است! دوبرابر متوسط این کشورها(۱۷/۴۴٪) است. متوسط ایران ۳۳/۳٪ است!(تصویر۳)

در شهرها و شهرهای بزرگ غیرمقرون به صرفه گی بیشتر است. ۳۶٪ ایرانیان مسکن مقرون به صرفه ندارند! در تهران ۷۹٪ ندارند!(تصویر۴)

فقرا ۴۱٪ مسکن مقرون به صرفه ندارند که فقرشان را شدیدتر می کند(تصویر ۲) ۱

می توان گفت در روستا و مناطقی که مسکن خیلی گران نیست، بد مسکنی موج می زند؛ و در شهرها، گرانی و غیر مقرون به صرفه گی، فقر مسکن ساخته است!

دین و قانون!

روایات اسلامی مسکن را "حق همگانی" می شمارد.۲

امام صادق(ع) مستاجری و تغییر دائمی خانه را سختی زندگی خواندند.۳

قانون اساسی نیز در اصل۳۱ آورده: "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت، برای آنها که نیازمند ترند به خصوص روستائیان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند".

مشکل در کجاست؟

سیاست دولتها درباره مسکن اغلب رویکرد "کالای سرمایه ای" بوده تا "کالای مصرفی" و این موجب "بازار مسکن" و "سود سرمایه داران و دلالان" و بالتبع "فقر مسکن" شده است!

یک سلب و  یک جواز بی جا و معکوس و ناحق ریشه عمده این مشکلات شده است:

سلبِ بی جا: احتکار زمین توسط دولت جلوگیری از واگذاریِ انتفاع(نه الزاماً ملک) از زمین های موات پیرامون شهر و روستاها به مردم برای تامین سیاست مسکنِ زمین صفر!

درحالیکه براساس فتوای مشهور فقهاء از جمله امام خمینی در تحریر الوسیله، چنین انتفاعی در زمان غیبت برای مردم جایز است.۴

دولت در این خصوص، تولیت داشته و نقش تنظیم گریِ عادلانه برعهده دارد. اصل۴۵ قانون اساسی هم متناسب با آن فتاوا، عبارت: "**در اختیار** حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید"؛ را به کار برده است.

به حسب محاسبه نیز چنین واگذاری ای برای مسکن بیش از ۲درصد مساحت ایران را شامل نخواهد شد!(ویدئو پیوست  یک سناریوی پیشنهادی برای چنین رویکردی است)

جوازِ بی جا: زمین خواری و جنگل خواری و...! در مقابل آن سلب، تغییر کاربری اراضی آباد و جنگلها از سوی اشخاص حقیقی یا حقوقی ذی نفوذ و تبدیل آنها به ویلا و خانه باغ ها به وفور انجام شده و می شود!

در حالیکه جنگلها ریه تنفس زمین و سرمایه نسلها و متعلق به انفال است؛ اما متاسفانه در دوره حکومت اسلامی فقط در شمال یک سوم جنگلها ویلا شده است!

زمین های زراعی، عامل خودکفایی ملی است اما با سوء تدبیرها و عدم نظارتها در پیرامون اغلب شهرها دارد خانه-باغ و ویلا میشود!

این دو سیاست غلط در کنار هم همزمان موجب فاصله فقر و غنا شده است. در همه شهرها برج ها و ویلاهای لاکچری و اشرافی پیدا شده و همزمان فقر مسکن برای طبقه متوسط و پایین به وضعیت وخیم رسیده است!

متاسفانه غیر از عقب ماندگی در پیشگیری چنین وضعیتی، حتی در قانون های مالیات بر اشرافیت (مثل مالیات بر خانه های مجلل و خالی و...) حتی از کشورهای سرمایه داری ضعیف تریم!

رفع فقر مسکن جز به یک تحول اساسی و انقلابی در تغییر این رویکردهای غلط ممکن نیست!

فرق اکراه و اضطرار:

اکراه جایی است که تهدید و فشار بیرونی برای انجام معامله در کار باشد. اما اضطرار، شرائط و اقتضائات اقتصادی، اجتماعی و... در بین است که فرد را ناچار به پذیرش یا انجام معامله می کند.

به تصریح شیخ انصاری، اضطرار از عمل مستقیم کسی ناشی نشده است بلکه معلول عواملی مثل گرسنگی و تشنگی و بیماری و...است.۲

مشهور فقهاء معامله اکراهی (که بدون رضایت واقعی است) را باطل می دانند اما معامله با مضطر را باطل نمی دانند.

برای مثال کسی که برای درمان فرزندش ناچار میشود با رضایت خود ماشین اش را بفروشد مثل کسی که به زورِ بیگانه ای وادار به فروش است نیست. صحیح بودن معامله اولی، لطف به اوست اما در دومی لطف به وادار کننده است. از اینجاست که ادله امتنانی مثل حدیث رفع، اولی را نمی گیرد اما دومی را می گیرد و بر اساسش حکم به بطلان معامله اکراهی میشود.

سوء استفاده از ناچاری برای افزایش یا کاهش قیمت!

مساله ای که در معامله با مضطرین ممکن است اتفاق بیافتد، سوء استفاده از اضطرار اوست.

بدین نحو که از شرایط ناچاری و اضطرار او نه برای اصل معامله بلکه برای افزایش یا کاهش قیمت، سود برده شود!

سید یزدی اینرا از اقسام اضطرار شمرده: موردی که شخص، دیگری را وادار به پرداخت مبلغ پولی می کند و برای شخص مزبور چاره ای جز فروش زمین یا خانه اش وجود ندارد. در چنین صورتی وادار کردن دیگری به خاطر پرداخت مبلغ مزبور است نه اصل معامله!۳

در چنین مساله ای باز مشهور فقهاء قیمت نامتعارف را مخلّ به رضایت نهایی مضطر و شرایط دیگر صحت معامله نمی دانند. اما شیخ طوسی از قدماء و امام خمینی از متاخرین در چنین مساله ای نظر دیگری دارند.

شیخ طوسی در فرضی که مالک از اضطرار مشتری سوء استفاده و کالا را بیش از ثمن المثل بفروشد و مشتری هم ناچاراً رضایت داده، بهاء درخواستی را بپردازد، به سمت صحت معامله مایل شده، اما مبلغ بیش از ثمن المثل را قابل پرداخت نمی داند؛ چون در این مقدارِ مازاد، مضطر بوده و در حکم آن است که به پرداخت بیش از ثمن المثل، اکراه شده است! ۴

فقهاء بعد از ایشان با این نظر او مخالفت کرده و رضایت مضطر را کافی و قیمت بیشتر را هم با اختیار مالک و سلطه بر اموال توجیه کرده اند!

امام خمینی از طریق دیگری، نتیجه شیخ طوسی را گرفته است.

به نظر ایشان قیمت مازاد از متعارف تا جایی درست است که به حرجِ مضطر نیانجامد (ان لم ینته الی الحرج و الا فلیس له)۵

تمسک امام به قاعده لاحرج این ظرافت را دارد  که مضطر ملحق به مُکره (چنانچه شیخ طوسی کرد) نمی کند، تا اشکالات منتقدین شیخ طوسی بر او جاری باشد. بلکه قاعده لاحرج بعنوان یک حکم ثانوی، حاکم بر قاعده اولی سلطنت(الناس مسلطون علی اموالهم) شده و مازاد قیمتی که به عسر و حرج مضطر انجامیده را منع می کند.

یعنی معامله در حد همان قیمت متعارف صحیح است و مازادِ نامتعارف به ملک طرف مقابل در نیامده و ضامن برگرداندن است. بالتبع پیگرد و استرداد از طریق محاکم قضایی و...هم درست است.

تطبیق در اجاره های نجومی این روزها:

به حسب نمودار پیوست جاهایی که تورم اجاره (خط آبی) از تورم عمومی (خط قرمز) بالاتر زده(مثل ماههای گذشته)، نوعاً با قیمت نامتعارف اجاره مسکن مواجه ایم. یعنی بیش از نرخ تورم، بر اجاره ها افزوده شده است! که گزارش های میدانی هم همین را نشان می دهد.

قریب ۳۲میلیون مستاجر در شرائط اضطرار، حاضر میشوند بین ۴۰ تا ۶۰٪ درآمد خانواده را برای مسکن هزینه کنند.

رشد ۳۰۰درصدی اجاره در سه سال اخیر و بخصوص ماههای اخیر۶ حاکی از سوء استفاده مالکین از اضطرار مستاجرین با قیمت های بیشتر از ثمن المثل دارد.

براین اساس به فرض اینکه رشد ۲۵ درصدی اعلام شده، کارشناسیِ درست و مطابق با رشد تورم و ثمن المثل واقعی باشد، بیشتر از آن، مازاد بر ثمن المثل و نامتعارف است. شرعاً گرفتن آن موجب ضمان مالکان است و استردادش با شکایت مستاجر قابل انجام است.

مالکانی که خود بخاطر مستاجری ناچار به چنین قیمت هایی هستند نیز با این تعدیل قیمتی از ناچاری در می آیند و قیمت متعادل را از مستاجر اخذ و به مالک خود هم قیمت متعادل پرداخت می نمایند.

.....................................

۱. آمارها متعلق به سال۹۸ است و تحقیق از کانال گرای عدالت متعلق به مرکز رشد دانشگاه امام صادق(ع)

۲. ر.ک: سنن ترمذی ج۴ ص۵۷۱

۳. الکافی ج۶ ص۵۳۱

۴. تحریر الوسیله ج۱ ص۳۶۹

5. این راه را مُسکن می دانم راه اصولی تر: https://eitaa.com/m_ghanbarian/3183

آزاد سازی قیمت ها و سیاستهای بازاریِ مسکن در دولتها و همزمان کنترل پلیسی بازار را هم تهافت و تضاد سیاستهای حکمرانی می دانم!

6. رک: المکاسب ج۳ص۳۱۸
7. ر.ک:حاشیه بر المکاسب ج۲ ص۴۲

8.ر.ک: المبسوط ج۶ص۲۸۶

9.تحریر الوسیله ص۶۴۱ مساله۳۶

10. به حسب نقل اتحادیه مشاوران املاک/ روزنامه فرهیختگان

انتهای پیام/