تمسک به دلیل شرط در مشروعیت حق سرقفلی

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری – تحلیلی مفتاح_اندیشه، آیت‌الله حسین شوپایی جویباری از اساتید برجسته حوزه در درس خارج فقه معاصر با موضوع «عقود مستحدثه» به بیان ملکیت و مالیت پرداخت که در ادامه جلسه ۵۵ الی ۶۳ تقدیم حضور علاقه‌مندان می‌‌‌‌‌‌‌‌‌گردد؛

وجه سوم مشروعیت حق سرقفلی: تمسک به دلیل شرط

تمسک به دلیل شرط برای مشروعیت حق سرقفلی از راه تطبیق شرط لازم الوفاء بر حق سرقفلی، در فقه العقود و در کتاب تقریرات مرحوم حلی مطرح شده است. این وجه تقریباتی دارد:

تقریب اول

در حق سرقفلی آن چه وجود دارد، این است که مالک بازاء دادن حق سرقفلی به مستاجر خوا‌هان مبلغی است، و از طرف دیگر مستاجر هم انتظار دارد که برای سال‌های آینده ملک را به مبلغ کمتری نسبت به قیمت روز آن اجاره کند. برای تامین این دو غرض، آن‌ها را به عنوان شرط در ضمن عقد اجاره قرار می‌‌دهیم، یعنی مالک عین را اجاره می‌‌دهد به مستاجر به شرط این‌که مستاجر مبلغی را به او قرض دهد(غرض موجر) و همچنین شرط می‌‌کنند که بعد از تمام شدن یک سال، مالک مانعِ مستاجر نشود و عین مورد اجاره را به خود مستاجر به همان مبلغ اجاره دهد یا به کسی که دلخواه مستاجر است(غرض مستاجر).

حاصل این تقریب این است که مقداری که در بازار به عنوان حق سرقفلی می‌‌گیرند، این پول را به عنوان شرط القرض در ضمن اجاره اول قرار می‌‌دهند. یعنی عین را اجاره می‌‌دهد به شرط این‌که مستاجر مثلاً مبلغ پنجاه ملیون به موجر قرض بدهد، و در مقابل هم موجر بعد از اتمام اجاره مانع ایجار مستاجر نشود، حال یا خود مستاجر به همی‌ن مبلغ اجاره کند یا این‌که به انتخاب مستاجر به دیگری اجاره دهد.

این دو شرط(اقراض مستاجر و عدم منع مالک مستاجر را از ایجار در سال‌های آینده) ممکن است به نحو شرط لفظی و مذکور در ضمن عقد باشد، و یا این‌که به خاطر رواج و رویّه عام شدن شرط ارتکازی شده باشد که احتیاج به تصریح در متن عقد ندارد و عقد حمل بر این شرط می‌‌شود مثل سایر موارد شرط ارتکازی.

مناقشه اول

این مطلب خارج از معاملات رایج و متعارف در سرقفلی‌هاست؛ چون آن چه متعارف است این است که مالک پولی که به عنوان سرقفلی گرفته را مصرف می‌‌کند و ملزم به پس دادن نیست. در حالی که در این تقریب از راه قرض وارد شد که طبعا باید اداء شود، لذا این تقریب نمی‌‌تواند سرقفلی رایج را توجیه کند.

مناقشه دوم

در شرط دوم گفته شد مالک مانع مستاجر در اجاره دادن نشود، اما این کافی برای صحت اجاره در سال دوم و سوم نیست؛ چون صحت اجاره متوقف بر این است که یا از ناحیه مالک و یا وکیل مالک انجام شود. اجاره احتیاج به اذن دارد و مجرد عدم المنع، اذن حساب نمی‌‌شود. لذا این شرط، صحت اجاره‌های سال‌های آینده را تامین نمی‌‌کند.

اشکالات دیگری در تقریب‌های دیگر تمسک به دلیل شرط، وجود دارد که به این تقریب هم مطرح است.

تقریب دوم

تقریب دوم این است که برای اثبات مشروعیت حق سرقفلی از دلیل شرط استفاده می‌‌کنیم اما شرط، این نیست که مستاجر پولی را به مالک قرض دهد، بلکه با فرض این‌که مالک مبلغ را پس نمی‌‌دهد، شرط را تنظیم می‌‌کنیم ، شرط دوم و غرض مستاجر هم این گونه تصحیح می‌‌شود که مالک لغرضٍ عین را به مبلغ کمتری از قیمت متعارف بازار اجاره می‌‌دهد، و در مقابل مبلغی که از مستاجر می‌‌گیرد، مستاجر در ضمن عقد اجاره شرط می‌‌کند که بعد از تمام شدن مدت اجاره، مالک عین ملزم باشد به اجاره دادن ملک به مستاجر اول یا کسی که مستاجر اول معرفی کند. پس نفع مستاجر هم تامین می‌‌شود.

اما در مورد گرفتن مال به عنوان سرقفلی که شرط اول بود(غرض مالک)، دو تقریب مطرح است:

مرحوم آقای خوئی فرموده در ضمن عقد اجاره شرط می‌‌شود که مستاجر اول، غیر از مال الاجاره مبلغ پولی را(حق سرقفلی) به مالک بدهد. شرط اول در کلام ایشان به همی‌ن نحو واضح و ابتدائی مطرح شده است. حاصل تقریب ایشان برای تصحیح حق سرقفلی این است که مستاجر اول که پولی را به موجر می‌‌دهد تا زمانی که احتیاج دارد از عین استفاده می‌‌کند، و غرض او این گونه تامین می‌‌شود که حق ایجار را برای خود شرط می‌‌کند، لذا در ادامه یا خودش از عین استفاده می‌‌کند یا به مستاجر جدید می‌‌گوید اگر مبغلی به من بدهی از حقی که برای خودم به وسیله شرط درست شده تنزل می‌کنم.

إلا ان المالک- لغرض ما- یؤجر‌ها برضى منه و رغبه بأقل من ذلک، و لکنه یقبض من المستأجر مبلغا کخمسمائه دینار مثلا و یشترط على نفسه فی ضمن العقد- ان یجدد الإیجار لهذا المستأجر أو لمن یتنازل له المستأجر سنویا بدون زیاده و نقیصه، و إذا أراد المستأجر التنازل عن المحل لثالث أن یعامله نفس معامله المستأجر، فحینئذ یجوز للمستأجر أن یأخذ لقاء تنازله عن حقه مبلغا یساوی ما دفعه الى المالک نقدا أو أکثر أو أقل، و لیس للمالک مخالفته حسب الشرط المقرر .

اما بعض اعلام در مسائل مستحدثه ، غیر از این تقریب، تقریب دیگری برای تامین غرض مالک مطرح می‌کنند به این بیان که می‌‌توان مبلغ سرقفلی مثل پنجاه ملیون را جزء اجاره ماه اول قرار داد، یعنی مال الاجاره ماه اول به مبلغ پنجاه ملیون مثلا بیشتر از مال الاجاره ماه‌های دیگر باشد. فرق تقریب ایشان و مرحوم آقای خوئی، فقط در ناحیه شرط اول است، زیرا درکلام آقای خوئی گرفتن حق سرقفلی شرط مستقل است، اما در کلام بعض اعلام حق سرقفلی جزء اجاره ماه اول قرار داده شده است، ولی دو تقریب در شرط دوم مشترک اند.

حاصل تقریب دوم این شد که در قسمت گرفتن حق سرقفلی، آن را به عنوان جزئی از اجرت ماه اول یا به عنوان شرط مستقل تصحیح می‌‌کنیم.

مناقشه

به وسیله این تقریب، به بعضی از آثار متوقع از حق سرقفلی می‌رسیم، اما این تقریب کافی نیست برای توجیه حق سرقفلی به نحوی که آن را حق مستقل قرار دهد. اگر حق سرقفلی حق مستقل شرعی بود آثار دیگری داشت که این تقریب آن‌ها را تامین نمی‌‌کند.

یکی از آثار این است که حق سرقفلی اگر مشروع باشد قابل نقل است، اما در تقریب دوم که از راه شرط وارد شد، مستاجر اول نمی‌‌تواند حق سرقفلی خود را به مستاجر ثانی یا شخص دیگر نقل دهد. همچنین به وسیله دلیل شرط، نهایتا حکم تکلیفی استفاده می‌‌شود یعنی بر مالک لازم است که عین را به مستاجر یا کسی که او معرفی کند اجاره دهد، اما اگر به این شرط عمل نکرد صرفا معصیت و مخالفت با حکم تکلیفی کرده است و تصرف او تصرف در ملک و حق خود است و غصب نیست، لذا با این تقریب آثار وضعیه مترتب نمی‌‌شود.

اثر سوم این است که اگر سرقفلی حق وضعی مستقل بود، وقتی مالک عین خود را با حق سرقفلی اجاره داد وحق سرقفلی را به مستأجر اول یا شخص دیگر منتقل کرد ، دیگر در ملک خود حق سرقفلی و حق ایجار ندارد و فقط نفس العین برای مالک می‌‌ماند. طبیعتا اثر مشروعیت حق سرقفلی به عنوان حق مستقل این است که ورثه مالک، فقط نسبت به عین مالکیت دارند و از جهت سرقفلی چیزی به ورثه نمی‌‌رسد.

در حالی که طبق این تقریب این اثر تامین نمی‌‌شود؛ زیرا مالک تا زمانی که زنده است باید به شرط عمل کند، اما وقتی از دنیا رفت عین خارجی که تماما ملک او بود و متعلق حق غیر نبود، تماما به ورثه منتقل می‌‌شود و ورثه در مقابل مستاجر تکلیفی ندارند. وجه مطلب این است که مالک، مشروط علیه بود و دلیل المومنون عند شروطهم اقتضاء نمی‌کند که وجوب وفاء به شرط، بر غیر مشروط علیه ثابت شود. اما اگر سرقفلی حق مشروع مستقل بود، بعد از فوت مالک باز هم حق مستاجر تامین شده بود، و مثل جایی بود که مالک، عین خود را تا مدتی اجاره داده و در اثناء مدت اجاره فوت می‌‌کند که طبعا مال به صورت مسلوب المنفعه در آن مدت اجاره به ورثه منتقل می‌‌شود.

تقریب سوم

در تقریب سوم از تمسک به دلیل شرط، غرض مالک مثل همان تقریب سابق تامین می‌شود به این نحو که مبلغ سرقفلی به صورت مستقل یا در ضمن اجاره ماه اول شرط می‌‌شود. اما غرض مستاجر این گونه تامین می‌شود که در ضمن اجاره شرط دیگری می‌‌کنند مبنی بر این‌که مستاجر از ناحیه مالک ماذون باشد که ملک را به خودش یا به کسی که بخواهد اجاره دهد.

فرق این تقریب با تقریب دوم این است که در تقریب دوم آن چه شرط قرار داده می‌‌شد، اجاره دادن مالک به مستاجرین بود اما در این تقریب، شرط ماذون بودن مستاجر است در این‌که عین را اجاره بدهد. اگر وکالت و ماذونیت در ضمن عقد شرط شود، و به نحو شرط نتیجه باشد اجراء عقد به دست وکیل است، مثل شرط ماذونیت زن در طلاق خودش که در ضمن عقد نکاح شرط می‌شود و دیگر زوجه برای طلاق دادن خود احتیاج به رضایت زوج ندارد.

وجه این‌که در این تقریب، شرط را ماذونیت مستاجر اول در اجاره دادن عین در سال‌های آینده قرار دادند (به جای ایجار مالک)، ر‌هایی از اشکالات تقریب سابق بود؛ چون طبق تقریب سابق اگر مالک از انجام شرط امتناع کند صرفا معصیت کرده و مستاجر نمی‌‌تواند به هدف خود برسد، لذا گفته اند شرط می‌‌کنیم در ضمن عقد اجاره که مستاجر وکیل و ماذون باشد به این‌که خانه را به خودش(یا به شخص دیگری که خودش انتخاب می‌‌کند)اجاره دهد به این مبلغ کمتر.

در کلام قائل به این وجه توضیح داده شده که این وکالت قابل عزل نیست برخلاف وکالت‌های مستقل که در قالب عقد وکالت انجام می‌‌شود؛ زیرا وکالت اگرمستقلاً انشاء شود قابل عزل است و این‌که قید بلاعزل را به وکالت اضافه کنند فائده ای ندارد. ولی اگر در ضمن عقد لازم شرط شود دیگر قابل عزل نیست. وقتی این وکالت به نحو شرط نتیجه در ضمن عقد لازم اجاره اخذ شد، هم مالک مبلغی را به عنوان سرقفلی گرفته و هم مستاجر می‌‌تواند برای اجاره ملک در سال‌های آینده مبلغ اندک مورد توافق را به موجر بدهد. به هر حال غرض مالک و مستاجر هر دو تامین می‌‌شود.

مناقشه اول

وکالت برای تخریج حق سرقفلی مورد انتظار و رائج، و ترتیب همه آثار متوقع از آن کافی نیست. آن چه در می‌ان عقلاء رائج است این است که اگر مستاجر فوت کند حق سرقفلی به ورثه او منتقل می‌‌شود مثل اموال او و سایر حقوق مالیه او(مثل حق تحجیر که به ارث می‌‌رسد). لذا آن چه رائج است این است که اگر صاحب ملک فوت کند، خللی در حق سرقفلی وارد نمی‌‌شود؛ چون عین به وارث او می‌‌رسد در حالی که خالی از این حق است همانطور که عین مستاجره، در حالت مسلوب المنفعه به ارث ورثه موجر می‌رسد. در حالی که طبق راه وکالت، حق سرقفلی با موت باقی نمی‌‌ماند؛ چون وکالت استنابه و اذن در تصرف است و با فوت هر یک از وکیل و موکل، وکالت منتفی می‌شود و ادعای اجماع هم بر این مطلب شده است.

پس اشکال این تقریب این است که غرض این بود که حق سرقفلی بعد از فوت طرفین هم ثابت باشد در حالی که وکالت، این غرض را تامین نمی‌کند.

صاحب این قول، در جواب از این اشکال فرموده است که به نظر ما وکالت با موت موکل از بین نمی‌‌رود چون وکالت در ضمن عقد لازم، لازم می‌‌شود . اما این مطلب تمام نیست؛ چون طبق نظر مشهور، وقتی حقیقت وکالت، استنابه در تصرف شد طبعا وکالت در جائی معنی دارد که خود موکل حق تصرف داشته باشد. وقتی موکل حق تصرف ندارد، معنی ندارد که وکیل او حق تصرف داشته باشد. حتی اگر خلافا للمشهور وکالت را به معنای تولیه و جعل الولایه بدانیم(نه استنابه در تصرف) در این موارد که موکل برای تصرف در مال خود وکیل می‌‌گیرد، بازهم اشکال باقی است. چون هرچند موکل، مستاجر را ولیّ در تصرف در مال قرار داده است، اما ولایتی که داده است به عنوان تصرف در مال خودش است، لذا وقتی فوت کند مال از ملک او خارج می‌‌شود، و جعل ولایت برای تصرف در مال غیر معنی ندارد.

در مورد موت وکیل (نه موکل) ممکن است کسی توجیه کند کمافی فقه العقود که می‌‌توان وکالت را طوری تنظیم کرد که با موت مستاجر اول باطل نشود، نه از باب انتقال بالارث، بلکه از این باب که دائره شرط را وسیع قرار دهد. یعنی مستاجر با مالک شرط می‌‌کند که تا زمانی که زنده ام وکیل باشم و بعد از فوتم، ورثه ام وکیل باشند.

این مطلب، غرض را در فرض موت وکیل تامین می‌‌کند، اما این توسعه وکالت از این باب است که خود مالک این حق ایجار را به وارث مستاجر داده است، در حالی که آن چه در حق سرقفلی رائج و معنون است، این است که صاحب حق سرقفلی حقی مستقل دارد که قابل نقل و انتقال بالارث است. آن چه متعارف است این است که حق سرقفلی از صاحب سرقفلی (مستاجر) به وارث منتقل می‌‌شود، اما طبق این تقریب حق ایجار ثابت می‌‌شود مستقیما از مالک عین، نه به واسطه مورث.

مناقشه دوم

با توجه به احکامی‌‌که در باب وکالت گفته شده است، طبق مبنای مشهور که حقیقت وکالت، استنابه در تصرف است، اگر موکل دچار موانعی مثل جنون و اغماء شود، وکالت باطل می‌شود و تصرفات وکیل در آن زمان باطل می‌‌شود. وجه مطلب این است که خود موکل در این موارد حق تصرف ندارد تا بتواند دیگری را نائب در تصرف کند. لذا یکی از اشکالاتی که در بحث وکالت زوجه در عقدنامه‌های محضری مطرح است، این است که در یکی از بند‌ها آمده که در صورت جنون زوج، زوجه وکیل در طلاق است. اشکال این است که در فرض جنون، خود موکل حق طلاق ندارد تا بخواهد به زوجه وکالت در طلاق بدهد. بله اگر کسی حقیقت وکالت را تولیه بداند نه استنابه در تصرف، این اشکال وارد نیست و این بند طبق نظر این بزرگان مثل مرحوم امام نوشته شده است.

ما اگر مبنای معروف را در معنای وکالت پذیرفتیم و گفتیم وکالت استنابه در تصرف است در مانحن فیه براساس این تقریب که مستاجر وکیل از جانب مالک قرار داده شده است دیگر نمی‌تواند بعد از جنون و یا اغماء موکل ملک مورد نظر را به خودش اجاره بدهد ولی اگر سرقفلی را بعنوان یک حق مستقل می‌دانستیم دیگر اینچنین نبود و مستاجر حتی بعد از جنون و اغماء مالک هم می‌توانست ملک را به خود و یا دیگری اجاره دهد. این هم مناقشه دوم است که بر اساس بعضی از مبانی به این تقریب وارد است.

مناقشه سوم

اگر از راه وکالت پیش آییم هرچند این مشکل حل شده است که مستاجر بعد از اتمام سال اول می‌‌تواند بدون مراجعه به مالک، عین را به خودش اجاره دهد، اما وکالت باعث می‌‌شود که صرفا تصرف وکیل نافذ باشد، نه این‌که خود موکل حق تصرف نداشته باشد و حق تصرف را از خودش سلب کرده باشد. لذا در باب وکالت در طلاق، در عین این‌که زوجه وکیل در طلاق است، خود زوج هم می‌‌تواند زن را طلاق دهد.

حقیقت وکالت، توسعه دادن در جواز تصرف است نه نقل حق تصرف. لذا مناقشه سوم این است که طبق تقریب وکالت، اگر مالک بلافاصله بعد از اتمام سال اول و قبل از این‌که مستاجر اقدام کند و ملک را به خودش یا دیگری اجاره دهد، ملک را به شخصی اجاره داد، وجهی برای بطلان این اجاره نیست، در حالی که متوقع از حق سرقفلی رائج این است که مالک حق تصرف و ایجار در ملک خود را ندارد.

البته ورود این اشکال که مالک حق اجاره دادن داشته باشد، علی بعض المبانی است؛ چون ممکن است در کنار شرط وکالت مستاجر، شرط عدم ایجار و تصرف مالک هم بشود همانطور که در باب طلاق، زوجه می‌‌تواند شرط کند که وکیل در طلاق باشد و زوج هم بدون اذن او او را طلاق ندهد(از باب شرط فعل، نه شرط حکم).

در این جا هم مستاجر می‌‌تواند شرط کند که وکیل در ایجار باشد به اضافه این‌که مالک هم اجاره ندهد و چنین تصرفی نکند. اگر این طور شرط کنند طبق نظر مشهور که اثر شرط فقط حکم تکلیفی است نه بطلان وضعی، این شرط فائده ای ندارد؛ چون اگر مالک تخلف کرد صرفا عصیان کرده ولی ایجار او صحیح است و ملک خود را اجاره داده است. بله طبق نظر آقای حکیم که شرط موجب ملکیت است و اگر ترک الفعل شرط شده باشد، مشروط علیه از نظر شارع مالک فعل حساب نمی‌‌شود، اجاره دادن مالک صحیح نیست؛ چون مالک این کار نیست. لذا اگر در ضمن عقد نکاح شرط کنند که زوج ازدواج مجدد نکند، طبق نظر آقای حکیم این شرط عدم التزویج بر زوج، موجب بطلان ازدواج دوم او می‌‌شود نه اینکه صرفا حرمت تکلیفی داشته باشد.

مناقشه چهارم

متوقع از حق سرقفلی این است که حقی مستقل است و قابلیت نقل به دیگران را دارد، اما طبق تقریب وکالت، این حق قابل نقل نیست و به مقداری که در وکالت شرط شده است، آثار حق سرقفلی مترتب می‌‌شود.

حاصل بحث در وجه سوم این است که هیچ کدام از تقریبات تمسک به دلیل شرط، نمی‌‌تواند حق سرقفلی را به نحوی که در بین عقلاء رائج است تامین کند، و فقط آن را از جهت بعض آثار تامین می‌‌کند.

انتهای پیام/

https://ihkn.ir/?p=20161